Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Reinertrag eines Grundstücks im Ertragswertverfahren kapitalisiert wird. Er beantwortet die Frage, mit welcher Verzinsung Verkäufe dieser Art am Markt tatsächlich stattgefunden haben — und bestimmt damit unmittelbar, welcher Ertragswert herauskommt.
Entscheidend ist, woher er kommt: Die Gutachterausschüsse der Länder leiten ihn nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV aus tatsächlichen Kauffällen ab — aus der Kaufpreissammlung, nicht aus einer Annahme. Er ist damit keine Schätzgröße, sondern ein aus dem Marktgeschehen ermittelter Wert. Genau deshalb ist er im Verfahren auch nicht frei wählbar.
Wo er im Ertragswertverfahren steht
- Rohertrag — die marktüblich erzielbaren Erträge des Grundstücks.
- abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag.
- Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung abgezogen — und zwar mit dem Liegenschaftszinssatz auf den Bodenwert. Übrig bleibt der Reinertragsanteil der baulichen Anlage.
- Dieser Anteil wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert — der Barwertfaktor dafür hängt wiederum am Liegenschaftszinssatz.
- Ergebnis plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert.
Der Zinssatz wirkt also zweimal: bei der Bodenwertverzinsung und beim Barwertfaktor. Schon eine kleine Abweichung verschiebt den Ertragswert deutlich — deshalb ist die Frage, welcher Wert amtlich ermittelt wurde, keine Formalie.
Der Bodenrichtwert geht in Schritt 3 und 5 ein — beide Größen stammen von denselben Gutachterausschüssen.
Amtliche Werte abrufen
Erfasst ist derzeit ausschließlich Nordrhein-Westfalen — dort allerdings 427 Gemeinden in 72 Gutachterausschussgebieten, je elf Teilmärkte. Für andere Bundesländer liegen hier keine Liegenschaftszinssätze vor. Die Erklärung des Verfahrens oben gilt unabhängig vom Bundesland — Werte führen wir nur für Nordrhein-Westfalen. Zuständig für die amtliche Auskunft ist immer der Gutachterausschuss des jeweiligen Landes.
Amtliche Originalwerte der Bundesländer — unverändert, mit Quelle, Stichtag und Abrufnachweis. Lagedaten ist ein privater Dienst und keine Behörde. Rechtliche Hinweise
Häufige Fragen
- Was ist der Liegenschaftszinssatz?
- Der Zinssatz, mit dem der Reinertrag eines Grundstücks im Ertragswertverfahren kapitalisiert wird. Die Gutachterausschüsse leiten ihn nach § 21 Absatz 2 ImmoWertV aus tatsächlichen Kauffällen ab — aus der Kaufpreissammlung, nicht aus einer Annahme.
- Wo wirkt er im Ertragswertverfahren?
- Zweimal: bei der Verzinsung des Bodenwerts, die vom Reinertrag abgezogen wird, und beim Barwertfaktor, mit dem der verbleibende Anteil über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Schon eine kleine Abweichung verschiebt den Ertragswert deutlich.
- Darf ich den Zinssatz frei wählen?
- Nein. Er ist ein aus dem Marktgeschehen ermittelter Wert, keine Schätzgröße. Genau deshalb ist die Frage, welcher Wert amtlich ermittelt wurde, keine Formalie.
- Für welche Bundesländer gibt es hier Werte?
- Ausschließlich für Nordrhein-Westfalen. Andere Länder veröffentlichen ihre Marktberichte überwiegend als PDF, nicht als maschinenlesbare Daten. Die Erklärung des Verfahrens auf dieser Seite gilt unabhängig vom Bundesland — Werte führen wir nur für Nordrhein-Westfalen.
- Warum steht bei manchen Teilmärkten kein Wert?
- Weil der Gutachterausschuss dort keinen veröffentlicht hat. Die Spalte „Anmerkung“ nennt den amtlichen Grund, und die Gründe bedeuten Verschiedenes: „keine Angabe“ heißt, es wurde nichts veröffentlicht; „Anzahl der Fälle unter der Veröffentlichungsschwelle“ heißt, es gab Kauffälle, aber zu wenige für eine belastbare Auswertung.
- Gelten die Werte je Gemeinde oder je Gebiet?
- Je Gutachterausschussgebiet. Nachbargemeinden im selben Ausschussbezirk zeigen deshalb dieselben Zahlen — die Gemeindeauswahl ist nur der bequemere Weg zum zuständigen Gebiet.
- Was bedeutet die Kennzeichnung „unsicher“?
- Sie stammt vom Herausgeber selbst, nicht von uns. Der Gutachterausschuss hat den Wert als unsicher markiert; wir geben diese Kennzeichnung unverändert mit aus, statt sie wegzulassen.
- Liefern Sie auch Sachwertfaktoren?
- Nein. Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren stehen in Nordrhein-Westfalen ausschließlich im PDF des Grundstücksmarktberichts, nicht im offenen Datensatz. Eine Extraktion aus dem PDF bauen wir nicht — sie lieferte Werte, deren Richtigkeit niemand prüfen kann.