Bodenrichtwert und BORIS
Zwei Begriffe, die ständig zusammen auftauchen und verschiedene Dinge meinen: Der Bodenrichtwert ist die Angabe, BORIS ist die Form, in der die Länder sie veröffentlichen. Hier steht, was beides bedeutet — und welches Bundesland welches Portal betreibt.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, angegeben in Euro je Quadratmeter. Er wird nicht geschätzt, sondern aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet: Die Gutachterausschüsse der Länder führen eine Kaufpreissammlung und ermitteln daraus flächendeckend Werte für abgegrenzte Gebiete — die Bodenrichtwertzonen (§ 196 Absatz 1 BauGB).
Jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen — Entwicklungszustand, Art der Nutzung, oft auch Geschossflächenzahl oder Grundstückstiefe. Weicht ein reales Grundstück davon ab, ist der Bodenrichtwert nicht unmittelbar sein Wert, sondern der Ausgangspunkt einer Anpassung. Deshalb geben wir die wertbestimmenden Merkmale immer mit aus und nicht nur die Zahl.
Drei Größen, die oft verwechselt werden: Der Bodenrichtwert ist ein Lagewert für eine Zone. Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) ist der Preis, der für ein bestimmtes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre — dafür braucht es eine Einzelbewertung. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt festgestellt; wie stark der Bodenrichtwert darin durchschlägt, hängt vom Bundesland ab — bei einem unbebauten Grundstück im Bundesmodell ist er allein maßgeblich, in Bayern geht er gar nicht ein. Lagedaten liefert den Bodenrichtwert — die beiden anderen nicht.
Was bedeutet BORIS?
BORIS ist die Abkürzung für Bodenrichtwertinformationssystem. Es ist kein bundesweites Produkt und keine Behörde, sondern ein Name, den 6 von sechzehn Ländern für ihr eigenes Portal verwenden. Die übrigen veröffentlichen dieselben amtlichen Werte unter anderem Namen. Wer „BORIS Niedersachsen“ sucht, sucht deshalb etwas, das es unter diesem Namen nicht gibt — die Werte gibt es sehr wohl.
VBORIS ist etwas anderes und wird oft damit verwechselt: Es ist das Datenaustauschmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen (AdV) — die bundesweit abgestimmte Festlegung, welche Felder ein Bodenrichtwert-Datensatz trägt und wie sie heißen. Es ist der Grund, warum sich die Angaben aus zwölf verschiedenen Landesdiensten überhaupt nebeneinanderstellen lassen.
Welches Land betreibt welches Portal
Jede dieser Adressen wurde abgerufen und der Titel gesichtet — geraten ist keine. Die letzte Spalte sagt, wo Lagedaten den amtlichen Dienst direkt abfragt; das sind 12 von sechzehn Ländern. Die Gründe für die übrigen stehen auf der jeweiligen Landesseite.
| Bundesland | BORIS-Name | Amtliches Portal | Hier abfragbar |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | BORIS-BW | BORIS-BW | nein |
| Bayern | kein BORIS-Portal | Gutachterausschüsse Bayern | nein |
| Berlin | BORIS Berlin | BORIS Berlin | ja |
| Brandenburg | BORIS Land Brandenburg | BORIS Land Brandenburg | ja |
| Bremen | kein BORIS-Portal | Gutachterausschuss Bremen | ja |
| Hamburg | Boris.HH | Boris.HH (Geoportal Hamburg) | ja |
| Hessen | BORIS Hessen | BORIS Hessen (HVBG) | ja |
| Mecklenburg-Vorpommern | kein BORIS-Portal | GeoPortal Mecklenburg-Vorpommern | ja |
| Niedersachsen | kein BORIS-Portal | Immobilienmarkt.NI (LGLN) | ja |
| Nordrhein-Westfalen | BORIS-NRW | BORIS-NRW | ja |
| Rheinland-Pfalz | kein BORIS-Portal | Bodenrichtwerte Rheinland-Pfalz (maps.rlp.de) | ja |
| Saarland | kein BORIS-Portal | Geoportal Saarland | nein |
| Sachsen | kein BORIS-Portal | Bodenrichtwerte Sachsen (GeoSN) | ja |
| Sachsen-Anhalt | kein BORIS-Portal | Geodatenportal Sachsen-Anhalt (LVermGeo) | ja |
| Schleswig-Holstein | kein BORIS-Portal | Digitaler Atlas Nord (GDI-SH) | nein |
| Thüringen | kein BORIS-Portal | Bodenrichtwerte im Geoportal Thüringen (TLBG) | ja |
BORIS-D — das bundesweite Portal
Seit 2020 führt BORIS-D die Bodenrichtwerte mehrerer Länder an einer Stelle zusammen — ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse. Naheliegend wäre, genau dort die vier Länder abzufragen, die ihren eigenen Dienst nicht freigeben. Das ist ausdrücklich untersagt. Die Nutzungsbedingungen des Portals lauten:
„Jede Art von Material, das über das Portal BORIS-D zugänglich ist, darf nur mit den Funktionalitäten abgerufen werden, die über das Portal selbst zur Verfügung gestellt werden. Der Einsatz anderer Mittel oder Verfahren ist untersagt und kann als unbefugter Zugang zu Computer- und Informationssystemen verfolgt werden.“
Die Klausel steht neben einer Datenlizenz Deutschland (dl-de/by-2-0), die eine Weiterverwendung an sich erlaubt — die Lizenz regelt, was man mit den Daten darf; die Zugangsklausel regelt, wie man sie holen darf. Wir halten uns an die engere der beiden. Deshalb bleiben Bayern, Baden-Württemberg, Schleswig-Holstein und das Saarland hier ohne Wert — und nicht, weil es die Daten nicht gäbe.
Wie oft ein Bodenrichtwert neu festgestellt wird
Das Gesetz verlangt eine Ermittlung mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres; wo Landesrecht es bestimmt, geschieht es häufiger — in den meisten Ländern jährlich zum 1. Januar (§ 196 Absatz 1 BauGB). Zusätzlich war für die Grundsteuerreform einmalig der Stichtag 1. Januar 2022 festzustellen.
Eine Abfrage liefert hier immer den aktuellsten Stichtag, den die angeschlossenen Quellen führen — und nennt ihn an jedem Wert. Welche zurückliegenden Stichtage ein Land zusätzlich bereithält, ist von Land zu Land verschieden und steht auf der jeweiligen Landesseite.
Alle sechzehn Bundesländer im Überblick · Bodenrichtwert zu einer Adresse ermitteln
Amtliche Originalwerte der Bundesländer — unverändert, mit Quelle, Stichtag und Abrufnachweis. Lagedaten ist ein privater Dienst und keine Behörde. Rechtliche Hinweise
Häufige Fragen
- Was ist ein Bodenrichtwert?
- Ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden in Euro je Quadratmeter, abgeleitet aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Die Gutachterausschüsse der Länder ermitteln ihn flächendeckend für abgegrenzte Zonen (§ 196 Absatz 1 BauGB). Er ist keine Schätzung.
- Ist der Bodenrichtwert der Wert meines Grundstücks?
- Nein. Er gilt für ein gedachtes Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen — Entwicklungszustand, Art der Nutzung, oft auch Geschossflächenzahl oder Grundstückstiefe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, ist der Bodenrichtwert der Ausgangspunkt einer Anpassung, nicht das Ergebnis.
- Wer stellt den Bodenrichtwert fest?
- Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder. Sie führen die Kaufpreissammlung, beschließen die Werte zum Stichtag und veröffentlichen sie. Rechtsverbindliche Auskünfte erteilen ausschließlich sie — Lagedaten gibt ihre Werte unverändert wieder.
- Wofür steht BORIS?
- Für Bodenrichtwertinformationssystem. Es ist kein bundesweites Produkt, sondern der Name, den ein Teil der Länder für sein eigenes Portal verwendet. Die übrigen veröffentlichen dieselben amtlichen Werte unter anderem Namen.
- Was ist der Unterschied zwischen BORIS und VBORIS?
- BORIS ist ein Portalname. VBORIS ist das Datenaustauschmodell der Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen — die bundesweit abgestimmte Festlegung, welche Felder ein Bodenrichtwert-Datensatz trägt. Es ist der Grund, warum sich Angaben aus verschiedenen Landesdiensten überhaupt vergleichen lassen.
- Wie oft wird der Bodenrichtwert neu festgestellt?
- Mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres; wo Landesrecht es bestimmt, häufiger — in den meisten Ländern jährlich zum 1. Januar (§ 196 Absatz 1 BauGB). Eine Abfrage hier liefert immer den aktuellsten Stichtag, den die angeschlossenen Quellen führen.
- Für welche Bundesländer gibt es hier einen Bodenrichtwert?
- Für 12 der sechzehn Länder. In den übrigen ist die Nutzung des amtlichen Dienstes untersagt oder kostenpflichtig, oder die Lizenzlage ist ungeklärt. Welcher Grund für welches Land gilt, steht auf der jeweiligen Landesseite — die Daten fehlen dort nicht, wir dürfen sie nur nicht einbinden.
- Warum nutzt Lagedaten nicht einfach BORIS-D?
- Die Nutzungsbedingungen des bundesweiten Portals untersagen den Abruf mit anderen Mitteln als den Funktionen des Portals selbst. Daran halten wir uns, auch wenn die Daten daneben unter einer freien Datenlizenz stehen — die Lizenz regelt, was man mit den Daten darf, die Zugangsklausel, wie man sie holen darf.
- Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundsteuerwert?
- Nein. Der Grundsteuerwert wird vom Finanzamt festgestellt; der Bodenrichtwert ist eine Größe, die dabei verwendet wird. Wie stark er durchschlägt, hängt vom Bundesland ab: Bei einem unbebauten Grundstück im Bundesmodell ist er allein maßgeblich — der Grundsteuerwert ist dort nichts anderes als Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 Bewertungsgesetz). In Bayern dagegen geht er überhaupt nicht ein, dort zählt allein die Fläche. Lagedaten liefert den Bodenrichtwert, nicht den Grundsteuerwert.